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zhwc39的博客

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日志

 
 
关于我

读了我的一些博文,便可知道,作为同济大学建筑系教授,由来多少有些偶然,虽然建筑学专业是我所爱,但成为这个专业的老师却有些身不由己的机缘。不过如今在我对大学教师这一职业逐渐适应并喜欢且又将渐行渐远之际,却又平添了几分惆怅,原因很多,最主要的大概还是,大学变得越来越陌生了——不由想起陈丹青的离开清华,他本是怀抱理想跨入自以为的学术圣地的,然而没料到“水木”已经不再“清华”了,那就选择离去!我佩服他的毅然,虽然这只是犬儒的洁身自好,并无补于理想的实现。

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房价啊—房价 !  

2017-05-04 01:08:56|  分类: 社会话题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     作为一名退休大学老师,我庆幸在退休前,下决心买了一套房!

     那是十多年前的2002年。我住着一套1995年单位分的福利房,房改后以相当低廉的价格买下,成为有产权的售后公房。典型的外廊版式高层,房在尽端,面积80多平米,但房型差,得房率极低,套内面积只50多平米,距学校又远,所以促使下决心,干脆“升级换代”置换掉旧房另买商品房。

     最后选定买下的新房,虽然也是高层公寓,但小区环境一流,大约104平米的建筑面积,每平米4300多元,总价约45万,二室二厅一卫,老两口住足够了。当时买的是期房,一年后入住,由于那是国家康居工程示范小区,已经比周边新楼盘每平米要高出千元左右,算是贵的了。搬进新居不久,将旧房出手卖掉,房价又有小幅上涨,虽然那房比新房要少20多平米,套内更少了30平米,但却卖了个差不多的价格,所以除了新房装修贴了一些钱,几乎没增加太多负担。许多人后来都说,早知房价会那么涨,你当时多买一套或者旧房放上几年再出售,就可赚更大便宜了。可惜干了一辈子“教书匠”的我等知识分子,并没有那种商业头脑,只觉得比上不足比下有余,有此安居乐业之窝已经很满足了。

     但万万想不到是,那以后,房价涨得几近荒唐——如今我如果将这套住着的房子出售,中介说已经可卖到800万以上!20倍呀!不过我没有半点得意,反而心怀一丝惊险感——要是当时没下决心,稍有犹豫,就只能眼看那房价绝尘而去,一定是再也买不起房子了!

     大城市房价的一路攀升,尽管政府曾几度出手调控,但就是降不下来。尤其京沪深等一线城市,那攀升的速度还特别快。曾经幻想等降到某个期望值时再下手的人,不仅始终等不到那个时机,手里为买房而苦苦攒积的几个钱,离买房反而越来越遥远了!虽说这些年,一般人的家庭收入也在提升,但远远赶不上房价的增速。我就很纳闷,这到底这是不是符合经济规律的事呢?

     房地产市场的事,我等小老百姓真的完全看不懂,但是,有些因素又似乎是很清楚的,房价降不下来好像有其“客观”原因。其一,土地财政,资源一年比一年在减少,所以少量地块挂牌拍卖的竞标价越来越高,这抬高的成本,必然要反映到房价上;其二,大城市想买房的人群,主要是年轻白领,工作机遇的获得不容易,安顿下来成家立业的心情,自然迫切,这就是所谓的“刚需”。刚需构成坚挺的买房动力,也就构成了紧俏的卖方市场!加上一些炒房客,看准市场需求,钻营抢购房源,限购管理又经常收收放放,总让他们有空子可钻。他们加价出手获利,必然推动着涨势。

     对刚需人群,我是眼见为实的。我任职的学校面向全国招生,非上海籍学生占总人数的三分之二以上,这些年来学校大批土建类专业与上海发展建设正对路,我了解好几届毕业生,90%以上都留在了上海。上海能消化人才,但房子只能自己解决。多数人在观念上,租房多半是不得已的过渡选择,买房才是稳定生活的标志,这完全可以理解。但这种情况,怎么能指望在短期内房子会降价以售呢?

     然而房价飞涨得如此离谱,确实有点不可思议。有个极好的对比,我目前暂住在美国硅谷中心的圣何塞,这里是公认的美国房价最贵的地区之一,可是与上海或北京、深圳等地相较,竟望尘莫及!

     日前看到一个来自美国劳工部的统计资料,罗列了全美国教师最难买房的前十大城市,资料统计选择教师为样本的原因,可能因为那是比较典型的中等收入人群,既不像服务性行业人员工资那么低,也不属高收入白领人群。对高收入者,在任何国家,购房都是不成问题的,而低收入人群,购房比例基本上接近于零,二者都没有统计学上的典型意义:

 

城市           中位年收入    中位房价      买得起房比例

旧金山,CA       7.234万$       124.9万       0.39%

圣何塞,CA       7.513万        91.8万       2.04%

奥兰治,CA       8.039万        79.9万       7.06%

奥克兰,CA       7.096万        69.9万       8.21%

文图拉,CA       7.433万        67.5万       8.80%

奥斯丁,TX        5.196万        35.7万      12.79%

丹佛,CO          5.340万        47.5万      12.94%

圣地亚哥,CA      7.091万        64.0万      14.23%

檀香山,HI        5.762万        68.0万      16.71%

洛杉矶,CA        7.382万        64.0万      16.97%

(注:CA加利福尼亚州,TX德克萨斯州,CO科罗拉多州,HI夏威夷)

 

     这表格反映,加州显然是房价最高的,按买得起房的比例,在前十中竟占了7席,而且前五名全是加州的!有三个城市在旧金山湾区,包括硅谷的圣何塞以及奥克兰,另外几个城市则在南加州洛杉矶附近。奇怪的是,一般认为房价比较高的纽约、芝加哥等大城市,倒不在前十之列,不知是不是收入相对也比较高的原因?

     为何加州会是房价最高的?据分析,有个因素竟与华人有关。加州是传统上华人聚集最多的地区。太平洋东西两岸,在海路航运为主的交通条件时代,得自然之利,从老一代所谓“金山客”开始,家人、亲友、同乡……一代代在此扎根,然后中国人熟人社会的习惯力量,使更多的华人也以此地为首选。到了当代,硅谷的兴起,起先是台湾,然后是大陆,很多华人学子成为技术白领,带动了整个旧金山湾区的购房需求。还有就是近年一些身份隐秘的大陆豪客,在此购房一掷千金,甚至是成捆现金,毋宁以比市场价超出一大截来抢购相中的房源。当然,其他亚洲人,如韩国、越南、日本等,也与华人的观念接近,亲朋好友扎堆,相互提携,助推着购房需求;尤其是印度人,平均收入水平还略高于华人,人也多,成为购房大军中的有生力量。而加州人口比例更高的墨西哥人,虽然也有置业的愿望,但由于大多从事相对社会地位较低的工作,收入也较低,就只能充当增加难买房比例的分母了。

     对比以上最难买房的名单,美国当然也有相对容易买房的城市,据说主要集中在传统的钢铁、汽车工业基地,所谓“铁锈”地带,那里受支柱经济开始衰落的影响,不少人被迫逃离,如俄亥俄州的底特律、阿肯色州的小石城、德克萨斯州的港口城市厄尔帕索等,据说能有75%的教师买得起房,这与0.39~2.04%的上述表格前两名的差距何其大也。所以,同样生活在美国,其实与中国一样,不同地区和城市差别极大,硅谷买一套房,美国中西部内地小城镇买两三套不在话下。

     然而,让我深为感叹的是,这最难买房的地区,房价与上海比,实际上却是“便宜”得太多了!举个身边的例子:在圣何塞,一幢新的三层独立小楼,四室两厅四个卫生间,还有数个储藏空间,加上一个两车位的车库等等,价格是100万美元出头,按目前汇率合人民币700万左右,那房子仅使用面积就200多平米,与我上海那套身价800万以上,使用面积只80多平米(建筑面积104平米)的公寓房相比,面积多出一倍半,竟还便宜100万!

     这还不算,如果把另外三个不可忽视的重要因素也考虑在内,上海房价之高更令人瞠目结舌了——其一,那边的工资水平要比上海高出好几倍,按相同支付能力比,上海房价负担相对就更高了!第二,据一个材料上说,国内是基于建筑面积大小来算房价的,而美国房价是基于居住面积(Living area)算的,不过这里居住面积概念与国内有一定区别,我觉得相当于我们的使用面积,卧室、客厅等以外的卫生间、储藏和交通面积都算在内的,但车库、阳台、以及结构所占、还有什么套外公摊的公共面积都不算,当然就美国主流的独立或连体住宅而言(我们一般称为别墅),都是一家一房,也并不存在公摊面积。我举例的那套房,深阳台呈方形,就像个亭子,足有89个平米,车库面积就更大了,30平米左右吧,如果200多平米以外,还“奉送”这些面积,那岂不更便宜了?只是需要澄清一点,美国买房,虽有面积指标,其实并没有每平米单价的概念,卖的就是个总价,不存在送不送阳台、车库的概念,而最主要它是连土地卖的,占地大就贵。所以一块较大的宅基地上,房子再小再破旧,也非常值钱——你有财力,买下以后可以加建或拆了建更大的新房!其三,美国的新房,虽然不像国内“精装”房那么内装“豪华”,但也没有一切让买家另外装修的毛坯房概念,基本装修和设备(诸如锅炉、空调、灶具、烤箱、洗碗机、灯具、卫生洁具、固定橱柜等)都到位了,所有管线包括接到厨房卫生间的热水管都就位了,各种插座满眼都是,决不需要重排重装,一般所谓的“拎包入住”,不成问题,大动干戈花大钱重新装修一般都不会。这方面,上海高房价之外,至少得再投入10~20%以上的装修费才行,这又实际抬高了购房的开支。

     可是就这么奇怪,人家发达富裕的美国能买房的比例那么低,相反,发展中国家的中国能买房的比例似乎倒高得多!这到底是怎么回事呢?

     我且不去分析卖方的问题,那涉及官·商间太多我们不懂的“学问”,不过只要看过《人民的名义》商人高小琴如何通过高官的权力,以4万元的价格拿到了500亩价值60万的土地,不仅每亩地净赚54万,进行商业开发后,总共收益达2.7亿元,一定有所启蒙了。就买方而言,我首先想到的是在高房价现象后面的一个价值观问题。如今,年轻人要想结婚,婚房已经是必须的的条件,所以“割肉”也要买房。经常是父母、兄姐、叔舅、七大姑八大姨……戮力同心一起来支撑这个“蜗牛壳”,然后就迎来房奴的生活。房贷是银行挣钱的一个重要途径,那正是高房价的支撑之一,金融和商业资本就是这样合欢的,而我们的高买房率,却是伴随着“一把辛酸泪”,意味着贷款者多少年的节衣缩食的。这种婚前必须买房的约定俗成趋势,肯定相应推动了买房竞争,从而再推高房价。

     另一方面,追求标准偏高,也加剧了僧多粥少局面。市场供需如果雪中送炭,会给一部分只求解决有无问题人群带来希望,可是追求锦上添花,就一定会排挤这一部分人群的机会了。我记得,文革前多年实施的国家建筑设计标准,公房是按人均居住面积4平米设计的,我等设计师只能动足脑筋“螺丝壳里做道场”。现在,早在2015年上海就已达到人均24平米了,也就是说,达到了过去标准的6倍!当然这是时代进步的大好事,可是另一方面,每套面积都大出几十平米的话,房子造得多,未必就满足需求也多。这似乎也是经适房一类政策出台的原因吧,可惜门槛的设置,很难惠及大量需求者。

     一千三百年前杜甫就发出过“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的谓叹,想不到至今仍在继续盼望。衣食住行四件民生大事,好像住房是最难解决的问题。唉,房价啊—房价,人均收入比发达国家美国低,而房价却贵得多的事实,的确是一个挥之不去的让人难解的心结!

    当政府把向房地产开发商售卖国家土地作为生财之道,开发商一个个发家暴富了,百姓,却不得不面对高房价拼命大把扔钱,撑起这个“繁荣”的市场,此时此刻他们是在默默地承受着怎样的辛苦啊!

 

 

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